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头部房企,万科品牌打造的安置房,上海新苑亦不过如此

2023-01-25 10:47:30 来源:房产教练周小方

任何一个城市中,拆迁安置房脏乱差的魔咒从未被打破,哪怕是著名开发商万科打造的楼盘也是如此,继今年9月份世茂承建的三江理想城因建筑质量退房的事件首次出现,从此安商房的建筑质量也值得广大购房者关注。


【资料图】

福州的安置房,不论是哪家地产开发,似乎都逃离不了时间的验证,万科上海新苑原以为是王者,如今再看也就是典型的安置房代表社区。

万科上海新苑优缺点

优点一、超优质核心地段,配套相当齐全

社区位于台江核心版块,正对万科广场,紧邻万宝苏商圈,还有白马河公园,出门步行500米即到,休闲、娱乐,餐饮一体化。出行便捷,三处地铁出入口围绕,步行400米左右到2号线地铁宁化站,步行900米左右到2号线地铁西洋站,步行900多米到1号线地铁茶亭站。1公里内两大三甲医院:医科大学附属第一医院、人民医院。

优点二、户型产品多样设计,满足不同购房群体

社区主打中小户型,面积有50㎡单身公寓,60-75㎡做2房,90-105㎡做3房以及120㎡4房,户型多式多样,小户型朝南,采光充足,非常宜居,是刚需群体首选。

优点三、新楼盘,电梯高层,视野好

上海新苑2013年交房使用,均是电梯高层,高楼层的户型视野非常好,采光和日照也相当不错,喜欢高层的住户可以选择。

缺点一、一梯多户设计,户型结构一般

小区每一栋楼的户型都是一梯多户设计,大部分单位的户型结构都是东南,西南等朝向,屋内的通透性没有那么好。

缺点二、物业管理一般,停车位紧张

小区为自由出入,没有特别的管理,环境一般,停车位只有1120个左右,门口无停车位,没有人车分流,电动车随意停放,绿化也遭到一定的破坏。

缺点三、居住人员混杂,素养一般

上海新苑业主持有多套房源,多数用于出租,因为地段较好,租金较高,出租户也非常多,导致小区居住的人群多样,比较杂乱。

小区基础数据

总栋数:10栋楼

总户数:3372户

交房时间:2013年

物业费:1.1元/月

物业公司:顺欣物业

车位:1127个

在售房源:61套,在租房源:62套,市场均价26000元/平米。

周边市场分析

上海新苑周边无可对比安置房楼盘,要么是纯商品房的书香大第,要么是老破旧的安置房,价格相差较大,以此来看,打算在台江买房的选择难度确实很大,只能做个同社区的价格比对了。

上海新苑目前的市场均价26500元/平米,在售房源61套。

最近12月份成交的房源是117平米,268万,成交单价22808元/平米;

最近11月份成交的房源是89平米,230万,成交单价25683元/平米;

今年成交的价格维持在2.2-2.5万之间,去年成交价格普遍在2.5-3万之间,一年的时间,上海新苑的单价直降3000元/平米,价格下跌有两个主要因素:

1、大市场范围成交房源减少,房源量大增,买家持观望的态度,没有超出心里的期望值,买家都不会下定,所以今年的价格下滑得比较多。

2、安置房影响较大,上海新苑属于管理一般,环境一般,除了地段的优势,配套的优势以外,已经跟不上这个时代人们追求的居住属性,所以价格可能还会继续下跌。

对于上海新苑的价格,我个人判断,未来的空间并不是很大,这个阶段还是可以持续观望一下。

购房建议

在台江买房用我们专业的角度看,主要可以分为两大类产品:1、刚需老破旧;2、置换高品质。

万宝商圈工业路上的小区并不是很多,主要集中了大量的商业和休闲配套,这里最发商业达的无疑是万象城,宝龙,苏宁广场三大综合体坐落于此,地段又特别好,毗邻在二环路上,还是地铁出入口的位置。

对于还想购买万科上海新苑的网友来说,可以直接对比的小区应该选择福机新苑,虽然福机新苑更靠近闽江,周边的环境也没有那么好,但是它也具有一定的优势,同作为安置房小区,可以形成一个很鲜明的对比,说不准就会喜欢上其中的一个小区。

万科上海新苑的价格这几年也在持续的降价过程中,主要因为这个小区的房源量实在太大了,3000多套的小区每年抛盘的房源达到几十套,成交的房源也能达到几十套,置换率越高,越活跃,即使买入后,未来出手的速度也会相对较快。

更多关于小区的信息,可以在评论区留言互动。

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