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新的一年,关于天津楼市的两个重点!|滚动

2023-01-23 22:39:33 来源:365淘房天津

本文作者:徐志平


(相关资料图)

“年更遥”又来了!

只有老读者才懂这个梗,哈哈~

对于国人来说,今天才算是新年,新的一年天津楼市又会怎样?

关于行情

今年楼市复苏已经形成共识,但是,复苏的程度、范围和时点呢?

人的阈值不一样,变成行动就会不一样,所以金融市场波动才会成为常态。

再穷的家庭也得吃两顿饺子,富贵人家也不能天天大鱼大肉,隔三差五也得吃点粗粮,市场波段在熊市牛市都免不了。

对于天津楼市来说,今年会是典型的驼峰行情。

年初的小阳春靠补偿性购房,因为去年积压的实在太多。

天津新房市场容量是1200多万平米,去年只卖了800万平米,500万刚需加上300万改善。

如果减掉暴雷房企的非正常签约,也就是说去年少了500万平米的大数。

大概的组成结构是,刚需少卖了300万平米,主要是外地人来不了造成的。

元旦之后的北漂汹涌、河西爆棚已经初见端倪,年后会更加明显。

还有200万平米的改善没有买,这是以本地人为主。

这个也好算,同样的市场环境,二手房成交量降幅是新房的一半,没感觉不正常吗?

去年二手房首次超过新房,按面积比值是55:45。

原因我们之前已经分析过了,重点是结论,卖掉房子之后的再购比例大幅下降,很多人选择了持币观望。

去年一个读者跟我聊,她本打算置换,二手房卖了,但看空楼市就把钱投了理财产品,没想到理财产品也亏钱了,防不胜防。

要知道,市场上有很多人是把着门观望,不进也不走,就在门口呆着,只要风向一转变,定力差的就会蜂拥而入。

其实,风向在去年年底已经转向了,年后就看风力强度了。

下半年则要靠城市轮动。

小阳春打完收工之后就需要等待城市轮动,房地产周期的规律是一线城市先起,带动二线城市,再拉动三四线,这就叫城市轮动。

去年二三四线市救了一年,救了个寂寞,就是因为搞反了。

如果今年上半年一线和强二线市场起来了,天津一般是慢半年,四季度才会有反应。

业内有个说法,今年北京会领这个头,春节前西城区600万以内的房子几乎都卖空了,这是个先兆。

在如此空前的政策刺激下,房地产市场是一定会有反应的。 很多人都是从个体来估量普遍状况,认为人人都面临危机不可能买房子,这是幸存者偏见,因为高收入的人不会说也不敢晒。 南京中电某所那个普通员工就是个典型教材。2022年住户储蓄增加17.84万亿,比2021年的9.9万亿多出近一倍,多出的其实是20%的人占了80%,甚至2%的人占了80%,而买房子这件事只需要少数人参与。

拿天津来举例,去年卖了18.3万套房子,全天津有1300多万人,占比仅是1.4%。

关于房价

对于去年的房价涨跌,悲喜不相通,和平有楼盘单价涨了1万,北辰有楼盘降了两成。

为什么市区易涨难跌,环城则恰恰相反?

用核心地段论解释太过简单,需要换个角度。

首先,是刚需和改善的分道扬镳。

刚需市场份额下降是趋势,天津的改善份额从2019年的1/4已经提高到4成左右,到2025年刚需改善五五开算是保守预期。

中海这两年能在天津异军突起,最大的原因就是坚决布局了改善市场。

为什么说刚需份额要下降?

第一是因为这些年房地产市场突飞猛进,刚需已经趋向饱和;

第二就是人口结构变化,2022年中国人口首次进入负增长,出生人口减少106万,总人口减少85万。 最关键的是,90后相对80后下降17%,00后相对90后下降13%,00后相对80后下降了28%。年轻人才是刚需主力!

新的一年,楼市表现也很好判断:

改善受货币推动(关注M2),刚需靠收入增长(关注GDP),刚需攒够钱肯定是在经济复苏之后。

更长的趋势用一句话概括,刚需保障化和改善市场化,这是政治经济学。

并不是说刚需不能买,而是要认清它就是消费品,不是资产。

能反兑现金的东西才是资产,换不回现金或大幅折价才能换回的就是消费品。

有些小城市,根本就没有二手房市场,那这个房子就是最最典型的消费!

在房地产领域,大城市就是由一个个小城市组成的,选择“小城市”的时候要了解基本面。

只有城市中心才是面向整个城市,既有消费属性(就学就业),又有资产属性,流动性更好,还有额外租金收益。

其次,市区是以二手房为主的市场,二手房占比75%(南开甚至能到87%),再算上没有统计进来的公产房和企业产,市区二手房占比超过8成。

二手房业主不像开发商,手里就一两套房子,不需要快周转、现金流,也没有年终考核,对市场预期的反应也极快,房企还需要等量起来才敢涨价,业主一点都不客气。

所以在以二手房为主的市场特点就是快涨慢回,涨起来很快,跌起来很慢。

环城远郊新房二手房的比例是五五开,二手房业主要看开发商的脸色,现房降价能把二手房踩到泥里。

再者,2022年有一个很突出的现象,由于土地出让金降了七成,导致环城的配套建设速度变慢,因为土地出让金支出的大头就是城乡建设。

有些新板块,开发商交房了,可水电却通不了,甚至有些连路都没有,遑论其他配套。

官方的规划文件里也提到了这个问题,外环线周边拥有大片待开发土地,但道路等基础设施和公共服务配套设施相对欠缺,难以吸引人口聚集,人气活力不足,导致该房地产价格与中心区存在较大差距。

北京三环与四环外房价比1.7,上海内环与外环房价比是1.8,天津中环与外环比房价比是2.5。

客观说,天津的房价梯度确实太陡了,中心6万+的房价,城市边缘就应该是2万,天津目前也就1万7左右,原因就出在配套兑现上。

开发商现在拿地越来越谨慎,大原则是按需定产,哪个区域房子好卖就去哪拿地,环城去年没怎么卖地,按说应该会供应紧张。

但事实是一个悖论:不卖地新房供应量下降,二手房就会卖的更好(环城二手房以次新为主),卖掉二手房的业主会置换回市区,反而利好市区。

另一方面,天津这两年在城市建设领域的高频词是城市更新,2022年几乎每个区都发布了自己的城市更新规划,既然新板块不好做,那就在老城区淘金。

两年前我们提出回归市区之后,市区成交占比已经从6-7%提高到12.4%了,今年市区占比会继续提高到15%。

对于环城来说,今年要回归外环线了。

2023年,天津经济大的突破有难度,更多靠old money,能拉动的区域比较少。

市区和环城继续分化,环城今年的房价对买房人仍会很友好,而核心区会有10%左右的涨幅,上半年和下半年各5%,如果超过这个涨幅也不现实。

两个波段,成交量起来之后就会出现,像天空之境1月份就涨了5%等于把上半年的提前透支了……拭目以待!

最后,给读者们拜个年!

春节期间我们不停更,推出《2023买房大集》专题。

把今年各个区的主力楼盘、尾盘和将入市的新盘都捋一遍,今年打算置业的读者们一定要收藏。

标签: 天津楼市

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